Eine interdisziplinär aufgestellte Teilnehmerrunde machte den 1. Dolce Dialog „Hotel Real Estate – quo vadis?“ zu einem gelungenen Netzwerk-Event. Unter fachmännischer Diskussionsleitung von Peter Maurer, Redakteur der Immobilien-Zeitung, drehten sich die vier Gesprächsrunden, eingebettet in ein Dinner on Stage im Dolce-eigenen Jugendstil-Theater, um die aktuelle Situation am Hotel-Investment-Markt, die Bedeutung dieser Assetklasse, Finanzierungstrends sowie die in Deutschland stets aufkommende Frage nach den Vor- und Nachteilen von Management- und Pachtverträgen.
Gastgeber Michel Prokop, Vice President Development der Dolce Hotels and Resorts für Germany, Switzerland and Austria und General Manager des Dolce Bad Nauheim, hatte erstmalig zu diesem Round Table eingeladen. Im Zuge der Wachstumsbestrebungen der eigenen Hotelgruppe ständig mit diesem Fragenkomplexen konfrontiert, suchten er und sein Kollege Jan-Willem den Ridder, Dolce Vice President EMEA, nach Antworten, wollten aber auch Trends und Prognosen aufspüren. Der „Dolce Dialog“ soll hierzu beitragen und wird nun alljährlich stattfinden – mit stets wechselnden Teilnehmern und Themen, die sich an der jeweils vorherrschenden Marktsituation orientieren.
Matthias Schulze, Geschäftsführer des German Convention Bureau, betonte zu Beginn die herausragende Position Deutschlands in der globalen Tagungs- und Kongresslandschaft: Nach den USA ist Deutschland mit jährlich 2,7 Millionen Veranstaltungen an der Weltspitze. Da auch die Rezessionen der letzten Jahre sich nur in einzelnen Segmenten auswirkten, belege dies für den Business Hotelmarkt einen kontinuierlich positiven Trend. Damit bliebe der Markt für Investoren attraktiv – zumal auch die Öffnung Asiens weitere Zuwächse verspreche.
Verträge: Individuelle Varianten sind sinnvoll
Möglichkeiten im Markt sieht auch Dr. Roeland van Gool, Vice President Aareal Bank AG Special Property Finance – Hotel Properties. Auch Deutschland böte derzeit im Bereich der Hotelfinanzierung attraktive Opportunitäten. Unabhängig von der Kategorie sei das Konzept entscheidend – auch wenn sich die Aareal Bank vor allem auf Hotels im oberen Segment konzentriere und bei Drei-Sterne-Plus auf Portfolien zur Risikostreuung gehe. Auf Baufinanzierungen dagegen verzichte man. Im Gegensatz zur allgemeinen Haltung pro Pachtverträge sieht Dr. van Gool bei Managementverträgen einen klaren Vorteil hinsichtlich der Transparenz der wirtschaftlichen Entwicklung der Immobilie. Ein solcher Vertrag biete der finanzierenden Bank detaillierte Daten und damit einen guten Überblick über die ökonomische Lage des Hotels sowie den Bewirtschaftungsansatz.
Fachanwalt Dirk Buhlmann pflichtete ihm aus der Beratungspraxis bei: Denkbar seien auch bereits praktizierte, in Basis- und Umsatzpacht gesplittete Verträge, die ein Investoren-Placement einfach näher ans wirtschaftliche Geschehen rückten.
Priorität hätten derzeit, so Heiner Hartmann, Hartmann Consulting, nicht nur die europäischen Metropolen-Klassiker wie beispielsweise Paris, London oder Rom. Sowohl bei deutschen A- als auch bei aufstrebenden B-Standorten – bspw. in der Peripherie von Großstädten und mit guter Infrastruktur – bestehe Interesse. Ebenfalls im Aufschwung: Bereits existierende Hotels mit positivem Track Record und Ausbau-Kapazitäten, da hier – im Gegensatz zu Neubau-Vorhaben – die Zeitläufe bis zum Betriebsstart trotz Refurbishment und Umbau kürzer seinen. Der Cash Flow sei dann schneller vorhanden.
A oder B – die Standort-Frage im Wandel
Das Thema B-Standorte beschäftigte die Runde nahezu ebenso lange wie die Themen Finanzierung und Vertragsgestaltung. Genau an einem solchen Standort sieht auch Jürgen Patscha, Leiter der Abteilung Stadtentwicklung des B-Standortes Bad Nauheim, Entwicklungspotential für seine Kur- und Gesundheitsstadt mitten in der grünen Wetterau: Ein zweites Hotel gleicher Kategorie sieht er als ideale Ergänzung zum vorhandenen Dolce. Zu viele große und imageträchtige Veranstaltungen habe die Stadt in der Vergangenheit ablehnen müssen, da adäquate Zimmer in entsprechender Anzahl fehlten. Damit gehe auch ein Einnahmeverlust für den lokalen Handel sowie die Gastronomie einher.
Gitta Rometsch, Geschäftsführende Gesellschafterin Heuer Dialog, erkennt in den Sekundär-Standorten sogar neue, für den Markt höchst interessante Entwicklungen: Lokal und regional würden sich dort aktuell Banken und Geldinstitute zusammenschließen, um Vorhaben an B-Standorten zu finanzieren. Die Verantwortlichen hätten durchaus den Wirtschaftsfaktor Hotel für ihre Region entdeckt – besonders dann, wenn es sich beim Projekt um den gut gebuchten Mix aus Business- und Leisure-Hotel handelt und eventuell sogar eine Tourismus-Förderung in Anspruch genommen werden könne.
In einem nächsten Schritt sei auch eine Bündelung von Hotels an B-Standorten für ein Investment – bspw. im Fonds – denkbar. Auch dies könne den Markt beleben und führe zudem zu einer erfreulichen Risiko-Minimierung für den Investorenkreis, ergänzte Martin Gräber, Chefredakteur hotelbau.
Den Kunden nicht vergessen: Stilgruppen statt Zielgruppen
Investitionen mit Weitblick forderte auch Hans Jürgen Heinrich, Chefredakteur des Fachmagazins events: „Intelligent einkaufen, solide ausbauen und langfristig denken.“ Dabei sei nicht immer ausschließlich kurzfristiges hohes Profitdenken der entscheidende Faktor. Er bedauerte, dass noch nicht alle Investitionen unter dem Blickwinkel der späteren Kunden intensiver analysiert würden, denn man müsse heute und morgen eher in ‚Stilgruppen‘ als in Zielgruppen denken. Hier seien insbesondere unternehmerische Schlagworte wie Compliance und Sustainability, die bereits in vielen Unternehmenskodices fest verankert seien und nachgeprüft würden, schon heute und in der Zukunft marktbestimmend.
www.dolcebadnauheim.com
